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既有住宅改造大势所趋 产业化模式将是重要方向
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新春伊始,万象更新。日前,由中国建筑标准设计研究院(以下简称:标准院)联合日本UR都市机构JS日本综合住生活株式会社举办的“首届既有住宅改造产业化技术国际论坛”在京举行。当前一线城市房价高企、三四线去库存巨大压力,在这冰火两重天的焦灼局面下,针对既有住宅改造的研讨则为建筑行业的未来发展带来了一股新风。


本届论坛吸引了住建部及行业同仁的广泛关注。住房和城乡建设部总工程师陈宜明、建筑节能与科技司司长杨榕、建筑学问促进中心主任文林峰等领导,北京首开股份、北京城建、绿城集团、中车置业、天恒置业、中国松下、博洛尼、清华大学、同济大学等多家科研院所专家学者以及企业的负责人专程出席。同时,现场闻讯而来的业内人士多达270人,远远超过了140个预定座位,足见对本届论坛的关注与热情。有参会人士开门见山的指出,既有住宅改造将是房地产“黄金十年”之后的新焦点。



标准院院长 孙英

“去库存的启动,也正式宣布中国住宅开发建设进入重要的发展转型期。”中国建设科技集团副总裁、标准院院长孙英表示,“既有住宅存量巨大且质量品质问题严峻,在我国社会经济已进入转型升级的关键时期及其人口老龄化进程加快的背景下,既有住宅与住区的更新改造已经成为中国城镇化发展亟待解决的严峻课题。”
 
既有住宅改造大势所趋

住房和城乡建设部总工程师陈宜明表示,我国目前有大量的老旧住宅需要进行改造,特别是上世纪六七十年代建造的住宅,由于当时的经济水平和生活水平所限,住宅的功能已经满足不了现代人生活的需要。




住房和城乡建设部总工程师 陈宜明

“无论是功能还是品质,都需要在原有的基础上通过改造来提高。另外随着老龄社会的到来,除了这个满足现代生活需要的功能以外,又增加了适老性的要求。” 陈宜明说,“比如电梯的问题、室内室外无障碍通道的问题,以及室外的环境问题等等,不但是住户提出来,各级政府也看到了,因此在共同研究解决这些问题。”
事实上,我国政府2006年开始了“中国既有建筑节能改造示范项目”,近10年间实施推动着既有建筑节能改造的工作,“十一五”期间实际完成的北方既有建筑节能改造1.82亿平方米,"十二五"期间,完成北方采暖地区既有居住建筑节能改造4亿平方米。当前我国住宅开发建设和产业化发展进入了一个非常重要的转型发展新时期,而政策层面已经开始关注到既有建筑的相关问题。
2015年12月召开的中央城市工作会议明确提到要“有序推进老旧住宅小区综合整治”,而2016年2月《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》则进一步细化要求 “大力推进城镇棚户区改造,稳步实施城中村改造,有序推进老旧住宅小区综合整治、危房和非成套住房改造”。
对于近年密集出台的相关政策和项目实施,标准院总建筑师刘东卫坦言,既有住宅的改造和住区的更新已经成为今后很长时期我国新型城镇化发展建设的重大挑战,尤其是在我国“十三五”阶段,中国的住宅建设以棚户区改造为重点,包括既有住区的改造更新等问题,都是当前面临的特别重大的课题。“既有住宅改造的发展转型,是关系我国新型城镇化的全局变革与住宅建设发展方式的重要着力点,但既有住宅的改造问题,从App上、硬件上、方式方法上来看,很多工作还处在刚刚开始的新的阶段。”




标准院总建筑师刘东卫

目前为止,我国既有建筑改造领域存在装配率低、改造技术落后、集成度不高、建筑未到使用年限就拆除等问题,造成资源浪费和环境污染等不良社会影响。对此,标准院总建筑师刘东卫表示,如何实现我国既改的“又好又快”发展,从国际经验来看,既有住宅改造产业化制度及其技术成为一条有效可行的方向和路径。
 
既有住宅改造日本经验值得借鉴

刘东卫表示,现阶段我国所处的住宅阶段与日本上世纪七十年代结束的住宅大规模新建阶段十分相似,日本以大力推动既有住宅改造产业化及其装配式技术发展为基础,开展既有住宅与住区更新改造,为我国提供了可借鉴参考的成功经验。
据了解,联合举办本届论坛的日本UR都市机构的前身是日本公团,是日本战后唯一开发建设与维护公共租赁住宅的政府机构。特别是日本住宅主体产业化、内装产业化的经验,包括填充体可持续的最关键技术都发源于UR。JS日本综合住生活株式会社是UR下属机构,专门负责管理、维护UR都市机构开发的公共租赁住宅。UR到目前为止已经在日本建设了100万户以上的住宅,其中大概有75万户是租赁住宅。
JS日本综合住生活株式会社营业企划部部长滝川光是先容,从1966年到2006年这几十年的时间内,日本的建筑量大幅增加。自2006年他们开始转变目标和理念,从原来关注增加建筑规模转变成提高生活质量、居住质量这一目标。当前目标可以归纳为四个方面:一是居住要安心、安全,有一个丰富多彩的住宅生活;二是对住宅要进行正确的管理,并且定期维护;三是要应对多种不同住户的需求;四是要特别保证对住宅有需求的人的稳定居所。



JS日本综合住生活株式会社营业企划部部长 滝川光是

在此目标下,日本对既有住宅改造和更新积累了很多模式,比如老旧住宅增设电梯、住宅上下两层改造为复式、老旧住宅减少层数、平层住宅两户变一户等多种多样的装修和改造。“大家专门有技术开发研究所,针对人们每天在住宅生活中遇到的问题,技术人员都会通过开发新技术去解决。大家也会培养装修、技术开发等方面的人才。这包括JS在技术方面的研发,比如,老旧小区加装电梯技术、外墙饰面诊断更新技术等等。大家会根据时代发展的,增进技术、开发出不同的产品。另外,大家对现有设备、设施进行更新改造的时候,还会改善其功能。当然,成本是大家首先要考虑的。”滝川光是说。
刘东卫指出,日本关于既有住宅主体改造、改修、室内改造等领域形成了一套非常先进的国际化理念。在法律方面也有规范,日本要求1964年以前的住宅才可以推倒拆掉,1965年以后建的住宅不允许随便拆除,只能在室内进行管线设备改造。
陈宜明认为,通过与日方的交流,一是给大家带来了新的理念,如何对待老旧住宅,如何对待老旧住宅在使用过程中满足现代生活的需要;二是带来了新技术和新产品,这些产品不但在日本的老旧住宅改造中有很好的应用,在中国也能够取得很好的效果。
 
产业化模式是既有住宅改造的重要方向

针对国内既有住房改造的全面需求,结合近邻日本的成功经验,标准院院长孙英指出:国际经验表明,产业化模式是今后既有住宅改造的重要方向。从这一角度而言,标准院近年来一直致力于住宅产业现代化的标准设计、技术研发和工程实践,研发掌握了包括主体结构、外围护结构、内装部品、设备管线的建筑完整体系产业化技术,并取得一系列重要工程实践成果。



在此基础上,标准院将以既有住宅装配式内装改造技术为核心,集成标准院建筑设计、内装设计、钢结构、绿色建筑与建筑节能、减震与隔震、建筑部品应用与研发等多元业务,联合国内外先进企事业单位并整合先进技术,进行既有建筑改造成套技术研发和示范工程实践。探索开拓一条适合中国国情、具有中国特色的既有住宅与住区更新改造的产业化之路。


“中国社会在两个方面呼唤既有住宅改造技术:一是百姓对生活品质需求的提高与老旧住房设施配套跟不上之间的矛盾越来越激烈;二是很多城市都在探索解决老年社会面临的各种问题,而住宅改造就是其中十分重要的方面。”陈宜明,希翼国内各企业、机构在既有住宅改造领域广泛开展国际交流与合作,共同探讨和推动解决中国既有住宅改造的相关问题,有效应对社会需求,以新的发展理念转变引领既改发展方式转变,以新的发展方式转变推动既改发展质量效益全面提升。
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